王某、丁某2018年年初登記結(jié)婚。結(jié)婚用房是王某2017年購(gòu)買的，產(chǎn)證登記在王某一人名下，總價(jià)值120萬(wàn)左右。到2018年兩人結(jié)婚時(shí)，該房子還欠30萬(wàn)多元貸款，這部分貸款由兩人婚后共同償還。2019年，丁、王兩人決定賣掉這套房子再購(gòu)房。2019年3月22日，王某將該房子以210萬(wàn)元的價(jià)格售出。同年6月15日，王某用該筆房款又購(gòu)買了另一套總價(jià)200萬(wàn)元的房子，首付100萬(wàn)元，剩余100萬(wàn)元以王某名義貸款，房產(chǎn)證登記在王某一人名下。后來(lái)王、丁兩人因種種原因離婚。2020年8月王某向法院提起訴訟，要求離婚并主張200萬(wàn)元的房子應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為他的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。而丁某則認(rèn)為：第一套120萬(wàn)元的房子的確是王某婚前購(gòu)買的，但是兩人結(jié)婚后共同還貸，因此認(rèn)為對(duì)這套房產(chǎn)自己享有權(quán)利，而后王某將該房出售又購(gòu)得的新房，該房是在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得，雖然登記在王某一人的名下，但是應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為兩人的共同財(cái)產(chǎn)，因此要求依法平均分割該房產(chǎn)。

       婚前的房產(chǎn)可能多是用于個(gè)人居住，婚后隨著家庭成員的增多，很多情況下都需要重新購(gòu)房，如若將婚前的房產(chǎn)出售再以購(gòu)房款重新購(gòu)房的，該套房屋在離婚時(shí)如何處理，是一個(gè)實(shí)踐中值得研究的問題。對(duì)于這一問題，法律規(guī)定并沒有明確的答復(fù)，不同的法院在司法實(shí)踐中可能依據(jù)具體情況有不同的處理。《婚姻家庭編解釋》規(guī)定：“夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸登記一方，尚未歸還的貸款為不動(dòng)產(chǎn)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)民法典第一千零八十七條第一款規(guī)定的原則，由不動(dòng)產(chǎn)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。”依本條可知，當(dāng)事人以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買了房產(chǎn)在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，因市場(chǎng)行情變化拋售后產(chǎn)生的增值部分，由于這些財(cái)產(chǎn)本身僅是個(gè)人財(cái)產(chǎn)形態(tài)的變化，性質(zhì)上仍為個(gè)人所有之財(cái)產(chǎn)，拋售后的增值是基于原物交換價(jià)值的上升所致，仍應(yīng)依原物所有權(quán)歸屬為個(gè)人所有。根據(jù)上述司法解釋，再購(gòu)得的房產(chǎn)一般應(yīng)歸于婚前房產(chǎn)所有一方，因?yàn)橘u房款是再購(gòu)房時(shí)資金的主要來(lái)源，當(dāng)然，還需要結(jié)合房屋登記情況來(lái)考慮。但是其他省市地區(qū)的法院可能會(huì)做出不同的判決，對(duì)這種區(qū)域的差別，沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，只能參考當(dāng)?shù)氐囊?guī)定做出適當(dāng)?shù)呐袛唷?/p>

       但是另一方面，中國(guó)近幾年房?jī)r(jià)漲幅較大，對(duì)于升值的部分可以視為一種收益，具體實(shí)踐中，在判斷個(gè)人財(cái)產(chǎn)于婚姻關(guān)系存續(xù)期間所取得的收益是否屬于夫妻共同所有時(shí)，人民法院會(huì)根據(jù)案件實(shí)際情況，對(duì)各種形式個(gè)人財(cái)產(chǎn)的婚后收益，從是基于原個(gè)人財(cái)產(chǎn)的自然增值還是基于夫妻共同經(jīng)營(yíng)行為所產(chǎn)生的增值來(lái)判斷，若是基于原個(gè)人財(cái)產(chǎn)的自然增值，則該增值部分為個(gè)人所有；若是基于夫妻共同經(jīng)營(yíng)行為所產(chǎn)生的增值，則通常認(rèn)定為共同所有。此外，若收益是基于個(gè)人財(cái)產(chǎn)與共同財(cái)產(chǎn)混同后的投資行為所產(chǎn)，無(wú)證據(jù)證明具體比例的，推定為共同財(cái)產(chǎn)投資收益，歸夫妻共同所有。

       上述案例中，第一套房產(chǎn)主要由王某出資且登記在王某名下，因此第一套房產(chǎn)是王某的個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)。結(jié)婚后，王某將該房賣掉，又用房款付首付購(gòu)得第二套房產(chǎn)，并以個(gè)人名義用個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)還貸，故該第二套房產(chǎn)也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為王某的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。但是丁某參與了第一套房屋的還貸，對(duì)于這一部分，王某應(yīng)給予丁某一定的補(bǔ)償。至于房產(chǎn)升值的部分，因?yàn)樵撋挡糠质腔谕跄郴榍皞€(gè)人財(cái)產(chǎn)而隨市場(chǎng)浮動(dòng)自然產(chǎn)生，并非王某、丁某共同經(jīng)營(yíng)所得，因此對(duì)該增值部分丁某無(wú)權(quán)要求分割。將婚前房產(chǎn)出賣再購(gòu)買房產(chǎn)這只涉及個(gè)人財(cái)產(chǎn)形式的轉(zhuǎn)換，而不是性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，因此仍舊認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)更為合適。如果認(rèn)定為共同財(cái)產(chǎn)的話，就會(huì)出現(xiàn)這樣一個(gè)怪象：婚前的買的房子如果不賣的話，認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，而一旦出售就變?yōu)楣餐?cái)產(chǎn)，這樣的處理方式有點(diǎn)荒唐。